在现代社会中，土地资源的合理利用和有效配置是经济发展和社会进步的重要基础。建设用地使用权作为一项重要的用益物权，其取得途径的多样性直接影响着城市规划和土地开发的有效性。传统的建设用地使用权出让方式主要包括划拨、协议出让、招标拍卖挂牌等，这些方式虽然为土地市场的运作提供了基本框架，但随着经济社会的不断发展，对建设用地使用权的获取提出了更高的要求。本文将探讨建设用地使用权出让的创新模式以及多元化的取得途径，分析其在实践中的应用及其面临的挑战，并提出相应的政策建议。
一、传统建设用地使用权出让方式的局限性
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划拨方式：该方式是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。这种模式的优点在于成本较低，但同时也存在缺乏市场竞争机制、难以保证土地使用的效率等问题。
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协议出让：这种方式是指市、县人民政府国土资源行政主管部门与土地使用权人通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。相较于招拍挂等方式，协议出让具有灵活性高、操作便捷的特点，但也容易导致土地价格偏低、市场透明度不足的情况发生。
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招标拍卖挂牌（以下简称“招拍挂”）：这是一种通过公开竞争的方式确定建设用地使用权人的制度，旨在提高土地资源配置效率和公平性。然而，招拍挂过程中也可能出现过高竞价、开发商囤地等问题。
二、建设用地使用权出让的创新模式
为了解决上述传统出让方式的局限性，近年来各地积极探索新的建设用地使用权出让方式，如租赁制、作价出资入股、农村集体经营性建设用地入市等。
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租赁制：租赁制是指政府将一定期限内的土地使用权出租给使用者，双方约定租金、租期和其他条件的一种方式。租赁制的引入有利于降低企业的初始投资成本，减轻一次性支付土地出让金的负担。例如，某高新技术企业在A市通过租赁方式获得了为期5年的工业用地使用权，企业只需按年支付租金即可享受土地的使用权，这为企业的发展初期节省了大量资金。
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作价出资入股：这一模式是将国有建设用地使用权评估作价后，以股权形式投入改组后的新设企业，或将存量土地资产量化为股份后由原单位职工持有。这种方式不仅优化了国有资产的管理，也增强了企业的融资能力。例如，B市的一家国有企业将其名下的一块闲置土地作价入股到一家民营企业，既盘活了国有资产，又帮助民营企业发展壮大。
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农村集体经营性建设用地入市：这是指符合规划、产权明晰、确权登记颁证的农村集体经营性建设用地，可以通过出让、租赁、作价出资（入股）等形式进入市场交易。此举有助于增加农民的收入来源，促进城乡一体化发展和乡村振兴战略的实施。例如，C县的一个村庄通过集体经营性建设用地入市的方式，成功地将一块位于城郊的土地出售给了某旅游开发公司，从而大幅增加了村集体收入，改善了村民的生活水平。
三、多元化的建设用地使用权取得途径的意义
多元化建设用地使用权取得途径的意义主要体现在以下几个方面：
- 提高了土地资源的市场化配置效率；
- 为不同类型的市场主体提供了更多的选择机会；
- 推动了土地节约集约利用，促进了区域协调发展；
- 丰富了地方政府的财政收入来源；
- 深化了对建设用地使用权内涵的理解，完善了用益物权体系。
四、面临的问题及对策建议
尽管新模式在实践中取得了积极成效，但仍面临着诸多问题和挑战，包括但不限于以下几点：
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法律法规的不完善：部分创新模式可能涉及现有法律的调整或解释，亟需立法机关出台相应的规定予以明确。
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监管体系的建立和完善：新型出让方式对政府的监管能力和水平提出了更高要求，需要建立健全相关监督机制，确保市场交易的公正性和透明度。
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利益分配的平衡：在推行多元化的同时，应注意保护各方当事人的合法权益，特别是要保障农民和中小企业的参与度和收益份额。
针对这些问题，可以从以下几个方面着手改进：
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加强法治建设：及时修订和完善相关法律法规，为新型出让提供明确的法律依据。
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强化监督管理：建立健全多层次、全方位的监管体系，加强对土地交易的全过程监控。
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推动信息共享：构建全国统一的土地交易平台，实现信息公开、数据共享，提升市场信息的透明度。
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加强政策引导和支持：制定优惠政策鼓励各类主体积极参与新型出让活动，尤其是加大对小微企业和农村地区的扶持力度。
五、结论
随着经济社会发展的深入，建设用地使用权出让方式的创新和多元化已成为必然趋势。通过不断的实践和探索，我们应当逐步形成一套科学合理的土地供应机制，既能满足经济发展对土地的需求，又能保障公共利益和社会稳定。未来，我们需要进一步关注国内外先进经验的学习借鉴，持续推进制度改革，为实现土地资源的优化配置和高效利用贡献力量。
