在现代社会中，土地是重要的生产资料和财富来源，而建设用地使用权则是对国有土地使用权的具体化。建设用地使用权可以通过抵押的方式进行融资，以满足个人或企业的资金需求。然而，一旦发生违约情况，如何有效保护债权人的权益并采取合适的用益物权策略显得尤为重要。本文将从法律规定、司法实践以及典型案例出发，探讨如何在建设用地使用权抵押出现违约时，债权人可以采取的法律措施与用益物权策略。
一、法律依据： 1. 《中华人民共和国民法典》（2021年）第三百九十四条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”这一条款明确了抵押权的设立及其行使条件。
- 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（法释〔2020〕20号）第四百四十三条规定：“被执行人对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先受偿权，其主张优先受偿权的人民法院应当予以支持。”这表明了当抵押财产被查封后，抵押权人仍有权就抵押物的变价款享有优先受偿的权利。
二、司法实践中的用益物权策略： 1. 申请实现抵押权：当借款人未按时偿还贷款本息，达到合同约定的实现抵押权条件时，银行等金融机构作为抵押权人，可以向人民法院提出实现抵押权的请求。通过这种方式，可以在最短的时间内获得法院的支持，从而保障债权人的利益。
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参与拍卖程序：如果抵押的土地使用权因其他原因被法院依法拍卖，抵押权人有权利参加竞拍，以确保自己能够取得该土地的使用权，并在将来处置过程中获取相应的收益。同时，抵押权人也应该关注拍卖过程中的合法合规性，避免可能存在的恶意串通行为。
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提起确认之诉：如果抵押权人与抵押人在签订合同时对某些事项约定不明确，例如抵押范围、期限等问题，抵押权人可以通过提起确认之诉来明确双方的权利义务关系，以便在后续的处置过程中有明确的法律依据。
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申请保全措施：在发现抵押人可能转移资产或者存在其他损害抵押权人利益的行为时，抵押权人可以向法院申请采取保全措施，包括查封、扣押、冻结等手段，以防止抵押人非法处置抵押财产，确保抵押权的实现。
三、相关案例分析： 在某市的一起涉及建设用地使用权抵押的案件中，A银行与B公司签订了借款合同及相应的抵押协议。然而，由于市场环境变化等原因，B公司在还款期限内未能按期支付利息，且无力清偿本金。在这种情况下，A银行采取了以下行动：
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申请实现抵押权：A银行根据合同约定，向当地人民法院提出了实现抵押权的诉讼请求。法院经过审理，认为符合法定条件，遂裁定准许A银行的请求。
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参与拍卖程序：随后，该土地使用权被依法拍卖。A银行积极参与竞买，最终成功购得该土地的使用权。这样，不仅保证了A银行的债权得以实现，也避免了可能的损失。
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提起确认之诉：在拍卖之前，A银行还提起了确认之诉，要求法院确定抵押合同的效力以及对抵押物的优先受偿权。法院判决支持了A银行的诉求，进一步巩固了其在抵押权纠纷中的有利地位。
综上所述，面对建设用地使用权抵押违约的风险，债权人应积极运用法律武器，采取适当的用益物权策略，如申请实现抵押权、参与拍卖程序、提起确认之诉以及申请保全措施等，以最大程度地维护自身合法权益。同时，密切关注法律法规的变化以及司法实践中新的判例，不断调整和完善自身的应对策略，以适应日益复杂的市场环境和法律体系。
