建设用地抵押操作实务指南｜风险防控与法律要点解析
一、什么是建设用地使用权及其抵押？
根据《中华人民共和国物权法》第一百三十七条规定，建设用地使用权是指国家为了公共利益的需要征收、征用集体所有的土地时，依法给予被征地农民和农村集体经济组织补偿后，在一定期限内由县级以上人民政府无偿划拨给单位使用的土地使用权。而建设用地使用权抵押则是以该土地使用权为标的进行的担保行为，即债务人或者第三人以其享有的建设用地使用权作为债权的担保，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该土地使用权价值优先受偿。
二、建设用地使用权抵押的法律依据及流程
（一）法律依据
- 《中华人民共和国物权法》
- 《中华人民共和国城市房地产管理法》
- 《中华人民共和国担保法》
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
- 《国土资源部关于印发〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范〉的通知》等文件
（二）抵押流程
- 签订抵押合同：抵押人与抵押权人应就抵押事项达成书面协议，明确约定双方的权利义务，包括但不限于抵押物的范围、期限、利率、还款方式等。
- 办理登记手续：根据《物权法》的规定，建设用地使用权的设立、变更、转让和消灭应当登记，未经登记不发生效力。因此，抵押双方当事人需到不动产登记机构办理抵押登记手续，领取他项权利证书。
- 取得他项权利证书：经登记后的抵押合同方能生效，同时产生对抗第三人的法律效力。他项权利证书是证明抵押权已设立的重要凭证。
- 监督与管理：在抵押期间，抵押权人应对抵押物的状况进行定期检查，确保抵押财产的价值不受损害或减少；若发现抵押人有损害抵押物价值的意图或行为，应及时采取措施制止。
- 偿还债务与解除抵押：在债务履行期届满前，抵押权人为保障其债权，可与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有（流押条款）；但此种约定并不具有优先于其他担保物权的效力。
- 处置抵押物：若因主债权纠纷进入诉讼程序并判决支持了抵押权人的诉讼请求，则法院会依申请对抵押物进行拍卖、变卖等方式处理，并以所得价款清偿债务。
三、建设用地使用权抵押的风险点分析
（一）政策性风险
由于城市建设规划调整等原因可能导致政府收回已批准的建设用地使用权，这将对抵押权人造成损失。
（二）市场风险
房地产市场波动可能会影响抵押土地的使用价值和变现能力，从而降低抵押权的安全系数。
（三）道德风险
抵押人可能存在恶意转移、隐匿、毁损抵押物的情况，以逃避债务责任，损害抵押权人的权益。
（四）操作风险
抵押登记过程中可能出现遗漏、错误等信息瑕疵，导致抵押权无法有效设立或难以行使。
四、典型案例解读
(案例略)
上述案例中，某房地产开发企业因资金链断裂无法按期归还银行贷款本息，银行遂要求行使对该企业的建设用地使用权抵押权。然而，经调查发现，该企业在抵押前已将部分土地使用权非法出售给第三方，且未及时告知银行并在抵押登记时隐瞒了这一事实。最终，法院认定抵押无效，银行只能通过普通债权的方式参与破产清算，大大降低了债权回收的可能性。
综上所述，在进行建设用地使用权抵押时，各方主体均应严格遵守法律规定，审慎审查交易对手资质、充分了解抵押物情况、严格把控抵押登记等关键环节，以最大限度地防范潜在风险，保护自身合法权益。
