激活土地价值：地役权在农村集体经营性建设用地入市中的创新应用与规范

引言

随着中国农村土地制度改革的不断深入，农村集体经营性建设用地入市成为激活农村土地资产、促进城乡一体化发展的重要途径。在这一过程中，地役权作为一种古老的土地权利制度，在现代土地利用中彰显出其独特的价值和作用。本文旨在探讨地役权在农村集体经营性建设用地入市中的创新应用与规范，以期为农村土地制度的完善和土地价值的激活提供参考。

地役权的法律基础与定义

地役权是指一方土地所有者或使用者为了提高自己土地的效益，有权在他人的土地上设定某种负担或限制的权利。在《中华人民共和国民法典》中，地役权被定义为：“地役权人为提高自己不动产的效益，有权按照合同约定，利用他人的不动产。”（第373条）地役权的设定必须基于合同，且不得违反法律规定、损害公共利益和他人的合法权益。

地役权在农村集体经营性建设用地入市中的应用

创新应用

1. 土地连通性提升：通过地役权的设定，可以使原本分散的土地资源得以连通，提高土地的整体利用效率，便于集中开发。
2. 基础设施共享：农村集体经营性建设用地入市时，可以通过地役权的方式共享基础设施，如道路、供电、供水等，降低开发成本。
3. 环境保护与生态建设：在土地开发中，通过设定地役权，可以要求土地使用者采取特定的环境保护措施，如绿化、水土保持等。

规范应用

1. 合同规范：地役权的设定必须通过书面合同明确双方的权利和义务，确保权利的稳定性和可执行性。
2. 登记公示：地役权的设定应当进行登记，以公示其效力，保护双方当事人的合法权益。
3. 权益保护：地役权的行使不得损害土地所有权的核心利益，且应当遵循公平合理原则，不得滥用权利。

相关案例分析

案例一：某农村集体经济组织将其部分土地入市，与开发商签订合同，设定地役权，允许开发商在其土地内修建一条道路，以连接周边地块，提高整体开发价值。此案例中，地役权的设定不仅提升了土地的连通性，也为开发商提供了便利，促进了土地的有效利用。

案例二：在另一个农村地区，集体经济组织与投资方合作开发旅游项目。通过地役权的方式，投资方得以利用集体土地上的自然资源，开发旅游设施，同时承担了环境保护的责任，保证了当地生态环境的可持续性。

结论

地役权作为一种灵活的土地利用工具，在农村集体经营性建设用地入市中展现出其独特的价值。通过地役权的创新应用，可以提高土地利用效率，促进土地资源的合理开发，同时，规范地役权的行使，确保土地所有权的核心利益不受损害，对于保护农民权益、推动农村经济发展具有重要意义。随着法律制度的不断完善和实践经验的积累，地役权将在激活土地价值、推动农村土地制度改革中发挥更加重要的作用。