建设用地使用权如何流转：主要途径与操作方式详解
引言
建设用地使用权是指依法对国家所有的土地进行占有、使用和收益的权利，是土地使用者为建造建筑物、构筑物及其附属设施而对土地享有的占有和使用的权利。在我国，土地的所有权归国家或集体所有，因此，土地使用权的流转在法律上有着严格的规范和要求。本文将结合我国现行法律条文及相关案例，详细探讨建设用地使用权流转的主要途径与操作方式。
一、法律框架
我国关于建设用地使用权流转的法律框架主要包括《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等。这些法律对建设用地使用权的设立、流转、变更及终止进行了详细的规定。
- 《中华人民共和国民法典》
《民法典》第三百四十四条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”
- 《中华人民共和国土地管理法》
《土地管理法》第十二条规定：“依法取得的建设用地使用权可以转让、出租、抵押。”
- 《中华人民共和国城市房地产管理法》
《城市房地产管理法》对建设用地使用权的出让、转让、抵押等作出了具体规定。
二、建设用地使用权流转的主要途径
- 出让
建设用地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让是建设用地使用权流转的最主要方式，通常通过招标、拍卖、挂牌等公开方式进行。
案例：杭州某地块出让
2022年，杭州市某地块通过公开拍卖方式出让，某房地产开发公司以最高价竞得该地块的建设用地使用权，并与杭州市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，支付了土地使用权出让金。
- 转让
建设用地使用权转让是指土地使用权人将土地使用权再转移给其他单位或个人的行为。转让的前提是土地使用权已经依法登记，并且按照出让合同约定进行了开发建设。
案例：上海某公司土地使用权转让
2021年，上海某公司将其拥有的一块建设用地使用权转让给另一家公司，双方签订了《建设用地使用权转让合同》，并依法办理了土地使用权变更登记手续。
- 出租
建设用地使用权出租是指土地使用权人将土地使用权在一定期限内出租给他人使用，承租人支付租金的行为。出租的土地使用权仍归原土地使用权人所有。
案例：北京某工业园区土地出租
2020年，北京某工业园区将其部分建设用地使用权出租给一家制造企业，租赁期限为20年，双方签订了《建设用地使用权出租合同》，并报土地管理部门备案。
- 抵押
建设用地使用权抵押是指土地使用权人将其土地使用权作为抵押物，向金融机构或其他债权人借款的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分该土地使用权，并优先受偿。
案例：广州某公司土地使用权抵押
2019年，广州某公司将其拥有的一块建设用地使用权抵押给某银行，借款金额为1亿元人民币，双方签订了《建设用地使用权抵押合同》，并依法办理了抵押登记手续。
三、操作方式详解
- 签订合同
无论是出让、转让、出租还是抵押，都必须签订相应的合同。合同中应明确约定双方的权利义务、土地使用权的具体情况、使用期限、价款或租金、支付方式等内容。
- 登记备案
建设用地使用权的流转必须依法办理登记备案手续。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。
- 缴纳费用
在建设用地使用权流转过程中，可能涉及到土地使用权出让金、租金、税费等费用的缴纳。各方应按照合同约定和法律规定及时缴纳相关费用。
