集体经营性建设用地的出让与出租：详细取得要求解析
一、引言
随着中国土地制度的不断改革和创新，集体经营性建设用地入市已成为农村土地制度改革的重要内容之一。自2015年开始的“三块地”改革试点以来，集体经营性建设用地入市流转逐渐从试点走向全国推广。本文将围绕集体经营性建设用地的出让与出租两个重要环节，分析其详细的取得要求，并结合相关案例进行说明。
二、集体经营性建设用地的定义及范围
在讨论集体经营性建设用地的取得要求之前，首先需要明确其定义和适用范围。根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）的规定，集体经营性建设用地是指农村集体经济组织及其成员利用存量土地依法用于非农建设的土地。这些土地通常包括工业用地、商业服务业设施用地等用途。
三、集体经营性建设用地的出让要求
（一）出让主体
集体经营性建设用地的出让主体是农村集体经济组织。该组织应当依法登记，并取得土地所有权证书或者相应的权属证明文件。此外，为了保证交易的公平性和透明度，出让前需经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
（二）出让程序
- 编制规划：集体经济组织应依据国土空间规划和产业发展规划，对拟出让的土地进行合理的规划布局。
- 制定方案：根据规划，集体经济组织应制定土地使用权出让的具体方案，包括土地的位置、面积、用途、使用年限、价格等内容。
- 评估定价：土地的价格应由有资质的中介机构进行评估，并在充分考虑市场行情的基础上确定。
- 发布信息：集体经济组织应在当地政府指定的交易平台或媒体上发布出让公告，公开征集意向受让方。
- 签订合同：通过招标、拍卖等方式确定受让方后，双方应按照法定程序签订书面合同，并办理相关手续。
- 缴纳费用：受让方需要在约定期限内支付全部土地出让金和相关税费。
- 变更登记：完成付款后，应及时向不动产登记部门申请办理土地使用权转移登记手续。
四、集体经营性建设用地的出租要求
（一）出租主体
集体经营性建设用地的出租主体同样是农村集体经济组织。出租时也需经过本集体经济组织成员的民主决策程序。
（二）出租程序
- 制定计划：集体经济组织应根据市场需求和发展趋势，合理安排年度土地出租计划。
- 协商谈判：集体经济组织可直接与有意向的企业或其他单位就租赁事宜进行协商谈判。
- 签订合同：达成一致意见后，双方应订立书面的租赁合同，明确租金标准、期限、支付方式以及双方的义务和责任。
- 备案管理：租赁合同签订后，应报所在地县级人民政府自然资源主管部门备案。
- 收取租金：承租人应按合同约定及时足额交纳租金。
- 监督履约：村集体应对租赁合同的履行情况进行监督，确保承租人不改变土地用途，不擅自转让、转租或抵押租赁土地。
五、案例分析
以A村为例，该村位于某省会城市郊区，具有丰富的农业资源和良好的交通条件。近年来，随着城市化进程加快，周边产业园区发展迅速，A村的闲置土地开始引起关注。为此，A村决定将其一块位于工业园区边缘的集体经营性建设用地入市流转。
1. 出让过程
- A村召开村民大会，获得三分之二以上的村民代表同意出让这块土地。
- 村委会委托专业机构对该地块进行了价值评估，并根据市场价格确定了最终的出让底价。
- 在政府网站上发布了土地出让公告，吸引了多家企业前来竞标。
- 最后，一家新能源公司中标并与村委会签订了土地出让合同。
- 根据合同规定，该公司需要在一年内付清所有款项，否则村委会有权解除合同。
- 款项结清后，村委会前往相关部门完成了土地使用权转移登记手续。
2. 出租过程
- A村在与一家物流公司商谈后，达成了初步的租赁协议。
- 随后，双方签署了正式的租赁合同，并将副本提交给县国土资源局备案。
- 根据合同约定，物流公司在每月月底前支付当月租金至村委会指定账户。
- 同时，村委会定期检查物流公司的运营情况，以确保其遵守租赁合同的条款。
六、总结
综上所述，集体经营性建设用地的出让与出租是一个复杂的过程，涉及多个环节和要求。无论是出让还是出租，都需要遵循法律法规的要求，保护农民权益，促进农村经济发展和社会稳定。在实际操作中，各地政府和集体经济组织应因地制宜，制定符合本地实际情况的交易规则和管理制度，确保集体经营性建设用地入市流转的健康有序发展。
