建设用地使用权设立途径详解：获取土地使用权的主要方式与流程解析

一、引言

建设用地使用权是指依法对国家或集体所有的土地进行占有、使用和收益的权利，以建造建筑物、构筑物及其附属设施。在我国，土地的所有权归国家或集体所有，单位和个人只能依法取得土地的使用权。建设用地使用权的设立途径及获取方式是土地管理法律制度中的重要内容，也是房地产开发、基础设施建设等领域的基础。本文将结合相关法律条文及典型案例，对获取建设用地使用权的主要方式与流程进行详细解析。

二、建设用地使用权的法律依据

根据《中华人民共和国民法典》（自2021年1月1日起施行）及《中华人民共和国土地管理法》（2019年修订），建设用地使用权的设立与取得主要遵循以下法律规定：

1. 《中华人民共和国民法典》
2. 第三百四十四条：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

3. 第三百四十六条：设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

4. 《中华人民共和国土地管理法》

5. 第五十四条：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
   1. 国家机关用地和军事用地；
   2. 城市基础设施用地和公益事业用地；
   3. 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
   4. 法律、行政法规规定的其他用地。

三、获取建设用地使用权的主要方式

根据法律规定，获取建设用地使用权的主要方式包括出让、划拨、转让和租赁等。以下将分别对这几种方式进行详细解析。

1. 出让方式

（1）概念与法律依据：

土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让方式是目前市场化配置土地资源的主要方式，通常通过招标、拍卖、挂牌等公开竞价方式进行。

（2）流程：

1. 申请与审批：用地单位向土地管理部门提出用地申请，并提交相关材料，如项目立项文件、规划选址意见书等。
2. 公开竞价：土地管理部门通过招标、拍卖或挂牌方式公开出让土地使用权。
3. 签订合同：竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》，并支付土地出让金。
4. 登记与发证：办理土地使用权登记，领取《国有土地使用证》。

（3）案例：

在“某市2022年土地拍卖案”中，某房地产开发公司通过公开拍卖竞得一宗商业用地，最终以5亿元人民币的价格获得该地块的建设用地使用权。此案中，土地使用权的出让通过公开竞价方式进行，充分体现了市场化配置土地资源的原则。

2. 划拨方式

（1）概念与法律依据：

土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，将国有土地使用权无偿或低偿提供给特定单位使用的制度。划拨土地使用权通常用于公益事业和国家重点扶持的建设项目。

（2）流程：

1. 申请与审批：用地单位向县级以上人民政府提出用地申请，并提交相关材料。
2. 批准与划拨：县级以上人民政府依法批准后，将土地划拨给用地单位使用。
3. 登记与发证：办理土地使用权登记，领取《国有土地使用证》。

（3）案例：

在“某市公立医院建设用地划拨案”中，某市人民政府将一宗国有土地无偿划拨给市公立医院用于扩建项目。此案中，土地使用权的划拨符合《土地管理法》第五十四条的规定，体现了政府对公益事业用地的支持。

3. 转让方式

（1）概念与法律依据：

土地使用权转让是指土地使用权人将土地使用权再转移给其他单位或个人的行为。转让方式通常发生在土地二级市场，即土地使用权人通过市场交易将土地