居住权是物权法中的一项重要制度，它是指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。在现代社会中，随着人口流动性的增加和房地产市场的发展，居住权与房产交易的冲突日益显现。本文将探讨居住权在房屋买卖和租赁过程中的法律问题和解决策略。

一、法律规定 根据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足生活居住的需要。”这表明，居住权的设立需要通过合同的形式进行约定，且必须经过登记程序才能生效。同时，该法条还规定了居住权的期限以及居住权人的义务等内容。

二、实际应用中的问题 1. 居住权设定对房产出售的影响 在实践中，如果房产上存在有效的居住权，可能会影响买受人对该房产的使用权。例如，当卖方隐瞒了居住权的事实或者未告知买方有关信息时，可能导致买卖合同无效或被撤销。此外，即使买方知晓居住权的存在，也可能因为无法获得完全的所有权而放弃购买。

1. 居住权设定对房屋出租的影响 同样地，如果在出租的房屋上设有居住权，则承租人在租期内可能面临居住权人对房屋的实际占用和使用。这将严重影响到承租人的正常生活和权益保障。因此，在签署租赁合同前，双方应对房屋是否存在居住权进行明确约定。

三、解决方案 1. 加强信息披露 为了保护购房者和租房者的合法权益，应当要求出卖人和出租人在签订合同之前充分披露关于房产所有权状况以及是否有任何限制性权益（如居住权）的信息。否则，一旦发生纠纷，违约方需承担相应的法律责任。

1. 完善登记制度 建立健全的居住权登记系统，确保每一次居住权的设立、变更和注销都得到及时准确的记录。这样不仅方便查询相关信息，也有助于维护交易安全和社会秩序。

2. 强化法律监督 相关部门应加强对房地产市场的监管力度，严厉打击欺诈行为和不诚信交易现象。同时，也要做好普法宣传工作，提高公众的法律意识和风险防范能力。

四、典型案例分析 案例一：某市李某在与王某签订了房屋买卖合同后发现该房屋上存在着张某的长期居住权。由于事先没有了解到这一情况，李某认为受到了欺骗并要求解除合同。法院最终支持了李某的主张，认定卖方王某违反了诚实信用原则且未能履行其披露义务，故判决合同无效并由王某赔偿损失。

案例二：在某省的一起租房纠纷中，房东刘某将其名下公寓出租给赵某，但并未告诉赵某该公寓内有一名老者享有终身居住权。结果导致赵某入住后经常受到干扰，无法正常使用该公寓。在此案中，法官判定房东刘某负有重大过失责任，并向赵某退还租金及相应补偿金。

五、结论 综上所述，居住权作为一项重要的物权制度，在房产交易过程中扮演着不可或缺的角色。无论是买房还是租房，都需要特别注意是否存在居住权等限制性权益。同时，政府和相关机构也应当采取有效措施促进信息的透明化和交易的规范化，以确保各方当事人的合法利益不受侵害。只有通过共同努力，我们才能够营造出一个公平公正、健康有序的市场环境。