建设用地使用权出让价格的确定因素分析
一、引言
在现代社会中，土地资源作为重要的生产要素之一，其开发利用与经济发展和社会进步紧密相连。其中，建设用地使用权出让是城市发展的重要环节，而如何合理确定出让价格则成为了一个复杂而又关键的问题。本文将探讨影响建设用地使用权出让价格的关键因素，并辅以相关法律法规和实际案例进行分析说明。
二、法律规定
（一）《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日通过，自2007年10月1日起施行）
第一百三十八条
采取招标、拍卖、双方协议等方法出让工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
第一百三十九条
设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向权利人发放建设用地使用权证书。
（二）《国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日发布，自发布之日起施行）
第十三条
土地使用权出让最高年限按下列用途确定： - (1)居住用地七十年； - (2)工业用地五十年； - (3)教育、科技、文化卫生、体育用地五十年； - (4)商业、旅游、娱乐用地四十年； - (5)综合或其他用地五十年。
第十四条
土地使用权出让、出售、出租、抵押的，应当按照规定权属清楚、界址分明、面积准确的土地使用权图件及其附着地籍资料办理登记手续。经县级以上人民政府房地产管理部门批准后，核发土地使用权证书。
第十五条
建设用地使用权出让，应当具备下列条件： - (1)土地的使用计划已经列入年度计划； - (2)按照国家规定进行必要的环境影响评价； - (3)征得原土地使用者或者产权人的同意； - (4)有明确的建设项目； - (5)符合城镇规划和土地利用总体规划的要求； - (6)法律、法规规定的其他条件。
（三）《城市房地产开发经营管理条例》（2000年1月1日起施行）
第八条
国务院建设行政主管部门主管全国房地产开发企业的指导、监督和管理。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门主管本行政区域内房地产开发企业的指导、监督和管理。市、县人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的具体指导、监督和管理。
第九条
从事房地产开发的企业，应当具备的条件包括： - (1)有自己的名称和组织机构； - (2)有固定的办公场所； - (3)有符合国务院规定数量的注册资金； - (4)有足够的专业技术人员； - (5)法律、行政法规规定的其他条件。
三、影响建设用地使用权出让价格的因素
1. 地理位置
土地的地理位置对其价值有着重要影响。通常情况下，位于市中心或交通便利的区域具有较高的出让价格，因为这些地方便于人们出行和生活，且周边配套设施较为完善。相反，偏远地区的土地价格相对较低。
2. 土地用途
不同类型的土地用途对应着不同的出让价格。例如，商业用地的价格一般高于住宅用地，而工业用地的价格可能较低。这是因为商业用地往往能带来更高的经济效益，而工业用地对环境的影响较大，因此在出让时会考虑到这些因素。
3. 土地面积大小
土地的面积大小也会影响到出让价格。一般来说，大面积的土地由于可开发的潜力大，因此单价可能会低于小面积的土地。但是，当涉及到特定用途的大型开发项目时，如机场、工业园区等，即使总面积很大，单位面积的价格也可能是很高的。
4. 土地开发程度
未开发的土地与已具备一定基础设施条件的熟地相比，前者出让价格会较低。这是因为熟地可以直接用于建设，节省了开发者前期投入的成本和时间。
5. 区域发展规划
政府对未来区域的整体规划也会影响土地的价值。如果某地区被纳入重点发展区域，那么该地区的土地价格很可能会上涨，反之亦然。
6. 市场供需关系
市场的供求状况也是决定土地价格的一个重要因素。如果市场上存在大量待售土地，竞争激烈，那么价格就会趋于下降；反之，若供应稀缺，需求旺盛，价格则会相应上升。
7. 政策导向和税收优惠
政府的税收政策和经济激励措施也会影响土地的价格。例如，为了吸引投资，某些地方政府可能会给予投资者一定的税收减免或优惠政策，这将会提高土地的吸引力，从而推高价格。
四、案例分析
以下是一个关于建设用地使用权出让价格的典型案例：
案例背景: A公司在B城市的核心地段购买了一块土地，用于建造高端写字楼。这块土地的面积为2亩，当时周边的同类土地价格为每亩1亿元。然而，A公司最终以每亩8千万元的价格购得了这块土地。
案例解析: 根据上述分析的关键因素，我们可以看到，虽然A公司的购买价格相对于市场价格来说有所降低，但这主要是因为A公司与当地政府达成了一系列的合作协议，包括承诺创造就业机会、引进先进技术和支持当地社区的发展等。此外，A公司还获得了税收减免和其他的政策扶持，这些都直接影响了土地的实际成本。
综上所述，建设用地使用权出让价格的确定是一个复杂的系统工程，需要考虑诸多内外部因素。只有通过对这些因素的全面分析和把握，才能实现土地资源的优化配置和价值的最大化。
