用益权能视角下城市与农村土地流转价格形成中的权益保障研究
引言
土地作为一种基础性自然资源和资产，在经济社会的发展中占据着举足轻重的地位。随着中国城市化进程的加快和农村经济结构的调整，土地流转成为了优化土地资源配置、促进经济发展的重要手段。然而，在土地流转过程中，如何保障各相关主体的权益，尤其是城市与农村土地用益物权的实现，成为亟待解决的法律问题。本文将从用益权能的视角出发，探讨城市与农村土地流转价格形成中的权益保障问题，结合相关法律条文和案例，提出完善建议。
一、用益物权与土地流转
1.1 用益物权的概念与性质
用益物权是指对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。《中华人民共和国民法典》物权编对用益物权进行了详细规定，包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权等。用益物权在土地流转中具有重要作用，它不仅保障了权利人的合法权益，还促进了土地资源的合理利用。
1.2 土地流转的概念与形式
土地流转是指土地使用权在不同主体之间的转移，包括转让、出租、抵押、入股等形式。在城市，土地流转主要表现为建设用地使用权的出让和转让；在农村，土地流转则主要表现为土地承包经营权的转让、出租和入股等。
二、城市与农村土地流转价格形成机制
2.1 城市土地流转价格形成
城市土地流转价格主要受到市场供需、土地位置、规划用途、基础设施等因素的影响。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第14条，土地使用权出让应当通过招标、拍卖或者挂牌方式进行，出让价格应当根据市场评估确定。
案例分析：
在“某市中心区商业用地使用权出让案”中，某房地产开发公司通过公开拍卖竞得一块商业用地，成交价为每平方米5万元。该价格的形成经过了市场评估和公开竞价，充分反映了市场供需和土地的实际价值。
2.2 农村土地流转价格形成
农村土地流转价格则主要受到土地肥力、地理位置、土地承包期限、流转方式等因素的影响。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第37条，土地承包经营权流转的价款应当由双方当事人协商确定，并不得低于当地政府指导价。
案例分析：
在“某村土地承包经营权出租案”中，某农户将其承包的10亩土地出租给一家农业公司，出租价格为每亩每年800元。该价格的形成经过了双方协商，并参考了当地政府的指导价，保障了农户的合法权益。
三、用益权能视角下的权益保障问题
3.1 城市土地流转中的权益保障
在城市土地流转过程中，用益物权的保障主要体现在以下几个方面：
- 市场化定价机制的透明性和公正性：通过招标、拍卖或者挂牌方式出让土地使用权，确保价格形成的公开、公平、公正。
- 合同的规范性与履约保障：签订规范的土地使用权出让合同，明确双方的权利义务，并通过法律手段保障合同的履行。
- 土地用途变更的权益保护：在土地用途变更过程中，保障原土地使用权人的合法权益，包括补偿和安置等。
案例分析：
在“某市工业用地使用权转让案”中，某企业通过转让方式取得一块工业用地使用权，但由于城市规划调整，该地块被调整为商业用地。在转让过程中，政府对原土地使用权人进行了合理的补偿，并通过法律程序保障了新土地使用权人的合法权益。
3.2 农村土地流转中的权益保障
在农村土地流转过程中，用益物权的保障主要体现在以下几个方面：
- 农民的知情权与参与权：在土地流转过程中，保障农民的知情权和参与权，确保其自愿、平等地参与流转。
- 流转价格的合理性与公平性：通过政府指导价和市场评估，保障流转价格的合理性和公平性，防止侵害农民利益。
- 土地承包经营权的稳定性：保障土地承包经营权的长期稳定，防止随意调整和收回。
案例分析：
在“某村土地承包经营权入股案”中，某
