建设用地使用权续期探析——用益物权长期稳定性的考量与对策

一、引言

建设用地使用权作为我国土地制度的核心内容之一，是城市发展的重要基础。然而，随着社会经济的快速发展和城镇化的不断推进，建设用地使用权的期限问题日益凸显。如何保障用益物权的长期稳定性，确保土地资源的合理利用和城市的可持续发展，成为理论界和实务界共同关注的热点话题。本文将围绕建设用地使用权续期的法律规定、实践困境及可能的解决方案展开探讨。

二、建设用地使用权及其续期规定

（一）建设用地使用权的概念与特征

建设用地使用权是指民事主体依法享有的在国家所有的土地上建造建筑物或者其他附着物的权利。它具有以下显著特点： 1. 他物权性：建设用地使用权是在他人所有（国家或集体所有）的土地上设定的用益物权。 2. 有偿性：取得建设用地使用权通常需要支付相应的对价，如通过出让方式获取土地时需缴纳土地出让金。 3. 期限性：建设用地使用权设定了一定的使用年限，如商业、旅游、娱乐用地为40年，住宅用地为70年等。

（二）建设用地使用权的续期法律规定

根据《中华人民共和国民法典》第359条的规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”这一条款明确了住宅建设用地使用权到期后自动续期的原则，但对于非住宅用地以及续期费用等问题并未给出明确答案，这给实践中具体操作带来了挑战。

三、建设用地使用权续期的实践困境

（一）期限届满时的权益保护难题

当前，首批商品房产权即将到期，如何在期限届满时有效保护业主的合法权益，维护市场秩序和社会稳定，是一个亟待解决的问题。

（二）续期费用的标准确定困难

尽管法律规定了自动续期，但续期是否应当缴费以及收费标准仍存在争议。如果要求续期缴费且缺乏统一标准，可能会引发新的矛盾和不公平现象。

（三）历史遗留问题的处理复杂

对于已经到期的建设用地使用权，如何妥善解决历史遗留问题，既符合现行法律规定，又能兼顾社会的公正性和政策的连续性，是一项复杂的系统工程。

四、建设用地使用权续期的对策建议

（一）完善法律法规体系

针对现有法律的不足之处，应尽快出台具体的实施细则，明确续期费用的计算方法、减免条件以及历史遗留问题的处理原则等。同时，加强对地方政府的指导和支持，确保政策的一致性和可执行性。

（二）建立合理的续期费用机制

续期费用应该综合考虑土地的市场价值、开发程度、用途等因素，并设置一定的优惠政策和过渡期，以减轻企业和个人的负担。此外，还可以探索多元化的续期模式，比如分期付款、抵押贷款等方式，提高灵活性。

（三）加强信息公示和公众参与

在建设用地使用权续期过程中，应建立健全的信息公开机制，及时向社会公布相关信息，并广泛征求社会各界的意见和建议，增加决策的透明度和公信力。

（四）强化监管和执法力度

政府相关部门要加强对建设用地使用权续期的监督和管理，严厉打击违规行为，维护市场的正常秩序。同时，要加强与其他部门的协调合作，形成合力，共同推动问题的解决。

五、结语

建设用地使用权续期问题是关系到国计民生的重大事项，需要在坚持法治原则的基础上，充分尊重市场规律，平衡各方利益，实现经济、社会和环境的和谐发展。未来，我们需要进一步深化改革，不断完善相关法律制度，为用益物权的长期稳定性提供更加坚实的法律保障。