划拨建设用地擅自转让的 用益物权纠纷中合同效力认定探析

在探讨划拨土地使用权转让合同的效力之前,我们需要先了解什么是划拨土地使用权以及与之相关的法律法规。

1. 划拨土地使用权的概念与特点

划拨土地使用权是指经县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后或者无偿的情况下,将其交付给土地使用者使用,或者将国有土地使用权交付给土地使用者使用的行为。其特点包括:

  • 无偿性或低偿性:获取土地使用权时可能不需要支付全部对价或只需支付部分费用。
  • 无期限限制:一般情况下,划拨土地使用权没有明确的期限规定,只要不违反法律规定,可以使用永久。
  • 不得随意转让:根据《城市房地产管理法》的规定,以划拨方式取得土地使用权的,未经有批准权的人民政府批准,不得转让、出租、抵押。

2. 划拨土地使用权转让合同的效力分析

关于划拨土地使用权转让合同的效力,最高人民法院在其司法解释中有明确规定:

(一)未办理审批手续的合同效力

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)第十条的规定:“土地使用权人作为转让方与他人签订土地使用权出让合同但不符合本解释第九条第一款规定的,应当认定合同无效。”第九条规定:“转让方未取得出让人的同意转让房屋所有权、土地使用权,受让方明知该情形仍与其订立房屋买卖合同的,应认定合同无效。但有下列情形之一的除外:(一)在一审法庭辩论终结前,转让方已获得出让人的同意转让;(二)出让人已向受让人先行交付了房屋并实际使用了土地。”因此,如果划拨土地使用权转让合同未经有批准权的人民政府批准,则该合同一般会被认定为无效。但是,如果在诉讼过程中,转让方能够提供证据证明已经获得了政府的批准,那么法院可能会重新考虑合同的效力。

(二)恶意串通损害国家利益的情形

《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项规定:“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”如果划拨土地使用权转让合同被认为存在当事人之间恶意串通,故意规避法定审批程序,损害国家利益的情况,那么这样的合同也可能是无效的。

(三)其他影响合同效力的因素

除上述情况外,还有一些因素也可能影响到划拨土地使用权转让合同的效力,如合同是否符合公平原则、是否符合社会公共利益要求等。此外,如果合同中的条款违反了法律的强制性规定,这些条款也会被认为是无效的。

3. 相关案例分析

以下是一个典型的案例来说明划拨土地使用权转让合同效力的认定过程:

【案例】A公司与B公司签订了《土地使用权转让协议》,约定由A公司将一块划拨土地的使用权转让给B公司。然而,双方并未就该转让事宜向有批准权的人民政府申请批准。后来,C公司在不知情的情况下从B公司购买了这块土地上的房产。当C公司得知土地使用权转让未获批准后,起诉至法院请求确认合同有效并要求继续履行。

法院经审理认为,虽然A公司和B公司的合同是自愿签署的,但由于未经有权机关批准,违反了法律的强制性规定,因此合同无效。同时,由于C公司是在不知情的情况下购得房产,且已经支付了合理对价,法院判决解除A公司与B公司之间的合同,并由B公司返还C公司的购房款及利息,A公司与B公司共同赔偿C公司的损失。

4. 小结

综上所述,划拨土地使用权转让合同的效力取决于多种因素,尤其是是否经过有批准权的人民政府的批准。在没有得到批准的情况下,此类合同通常会被认定为无效。即使合同已经签订并实施了一段时间,一旦发现未经批准的事实,合同仍然可以被撤销或者宣布为无效。因此,在进行此类交易时,各方应该严格遵守法律规定,确保所有必要的审批手续都已齐全,以免产生不必要的争议和风险。

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