建设用地使用权抵押与用益物权冲突化解：纠纷解决路径与风险防范策略

一、引言

在现代社会中，土地作为最重要的自然资源之一，其开发利用和交易活动涉及复杂的法律关系。其中，建设用地使用权抵押作为一种重要的融资手段，常常与其他权利主体之间的用益物权发生冲突。本文旨在探讨建设用地使用权抵押与用益物权之间的矛盾及其可能的解决方案，分析相关法律法规及司法实践中的典型案例，为当事人提供有效的纠纷解决途径以及相应的风险防范策略。

二、建设用地使用权抵押的概念与法律规定

（一）建设用地使用权的性质与设立

根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的规定，建设用地使用权是指国家将国有土地使用权出让给单位或者个人，用于建造建筑物、构筑物的权利[1]。这种权利可以通过有偿方式取得，如通过招标、拍卖等竞争性程序获取土地使用权。

（二）建设用地使用权抵押的含义与条件

建设用地使用权抵押是指以该土地上的建筑物和其他附着物所依附的建设用地使用权作为债务担保的行为[2]。根据《物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：...(五)正在建造的建筑物...(六)交通运输工具；...(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产[3]。因此，只要符合法定条件，建设用地使用权是可以进行抵押的。

（三）用益物权的概念与类型

用益物权是指非所有人对他人所有之物享有的占有、使用和收益的权利[4]。在我国，常见的用益物权包括土地承包经营权、宅基地使用权、地役权等。这些权利通常由特定群体或个体享有，且具有一定的专属性。

三、建设用地使用权抵押与用益物权冲突的表现形式

（一）抵押权设定后，因建设工程施工导致抵押土地上出现新的用益物权

例如，甲公司在向银行借款时以其拥有的建设用地使用权作抵押，但在抵押期间，该公司未经银行同意在该土地上进行了工程建设，并将其出售给了乙公司，从而形成了新的房屋所有权和土地使用权。此时，银行的抵押权益可能会受到损害。

（二）抵押权设定前，抵押土地上已存在其他类型的用益物权

比如，某村集体在将自己的土地使用权抵押给银行之前，已经将该土地的一部分出租给了农户种植农作物。如果银行要求实现抵押权，可能就会与该农户的租赁权益产生冲突。

（三）抵押权设定过程中，由于登记机关的原因造成重复抵押或错误登记

这种情况可能导致同一块土地被多次抵押给不同的债权人，或者因登记错误而使抵押权无效，从而引起纠纷。

四、冲突解决的纠纷处理机制

（一）合同约定的优先效力

当事人在签订抵押合同时，可以在合同条款中约定解决争议的方法，如仲裁、诉讼等。当纠纷发生后，双方应首先按照合同约定寻求解决途径。

（二）物权法定原则下的保护措施

当建设用地使用权抵押与用益物权冲突时，应当遵循物权法定的基本原则。即，无论何种情况下，都不能违反法律的强制性规定。因此，法院在审理此类案件时会严格依据相关法律法规作出裁判。

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五、风险防范策略

（一）明确抵押范围，避免潜在纠纷

在进行建设用地使用权抵押时，抵押人与抵押权人应在抵押合同中详细约定抵押的范围，包括但不限于土地的位置、面积、用途等信息，确保各方对此没有歧义。此外，还应对抵押土地上是否存在其他权利负担进行充分调查，并在抵押合同中明确处置抵押物时的具体操作流程和方法。

（二）建立和完善土地登记制度

为了防止重复抵押或其他登记错误导致的纠纷，应加强土地登记管理，建立健全的土地登记信息查询系统，保证登记信息的准确性和及时更新。同时，应加强对抵押行为的监管，确保抵押行为合法合规。

（三）强化抵押前的尽职调查

无论是抵押人还是抵押权人，都应在抵押前对拟抵押的土地进行充分的尽职调查，了解土地的使用现状、历史沿革以及是否有其他权利限制等情况，以便在出现问题时能迅速采取有效措施予以解决。

（四）定期检查与维护

抵押权人应定期对抵押土地进行检查，以确保土地的使用状况不会对其抵押权益构成威胁。若发现有任何不当行为或违规现象，应及时制止并向有关部门报告。

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六、结论

建设用地使用权抵押是市场经济条件下一种常见的融资手段，但其在实践中也面临着与用益物权冲突的风险。通过对相关法律法规的分析以及对典型案件的解读，我们可以看到，只有通过合理的纠纷解决机制和科学的风险防范策略，才能最大限度地减少这类问题的发生，保障当事人的合法权益，促进社会的和谐稳定发展。