居住权设定的法律途径与案例分析

一、引言

在现代社会中，居住权作为一种重要的民事权利，涉及人们的居住权益和生活稳定。根据我国《民法典》的规定，居住权是指对他人所有的住宅享有占有、使用的用益物权。设立居住权的目的通常是为了满足生活居住的需要，如老年人为了保障晚年有稳定的居所而设立的。本文旨在探讨居住权的设定途径及其相关法律规定，并结合具体案例进行分析解读。

二、居住权的主要设定方式

（一）合同约定的居住权

根据《民法典》第367条的规定，当事人可以通过订立书面合同的方式约定居住权，并在不动产登记机构进行登记。这种情况下，通常是房屋所有权人（即供住方）与居住权人（即需住方）之间签订一份居住权协议，明确双方的权利和义务，包括居住期限、费用支付等事项。例如，张三将自己的房屋出租给李四并约定了20年的居住期，同时办理了居住权登记手续，那么李四就依法取得了该房屋的居住权。

（二）遗嘱或遗赠中的居住权

此外，居住权也可以通过遗嘱或者遗赠的形式设立。根据《民法典》第1134条规定，自然人在遗嘱中可以指定继承人以外的人享有其财产的一部分或者全部。因此，被继承人可以在遗嘱中规定某位亲属或者其他特定人员在其去世后有权继续在该房产内居住。例如，王五在遗嘱中指示将其名下的一套公寓留给儿子小明，但要求小明的母亲——也就是王五的前妻——在该公寓中有永久居住权。这样的安排使得前妻虽然不是房子的所有者，但她仍然可以合法地居住在那里直至去世。

（三）人民法院判决或调解书确定的居住权

另外一种情况是，法院可以根据当事人的申请，通过判决或者调解书的形式确定某人有居住权。这通常发生在离婚案件或者家庭纠纷中，法院会考虑到弱势一方的生活需求和安全等因素，作出相应的裁决以保护其合法权益。例如，赵六与其妻子因感情破裂起诉离婚，法院考虑到赵六的妻子没有固定收入来源且身体较弱，因此在分割夫妻共同财产时特别规定赵六的妻子对该住房享有终身居住权。

三、案例分析

案例1：王某与张某的居住权合同纠纷案

王某将自己名下的房屋出租给了张某，并且在租赁合同中约定了5年的居住期限。但是，后来王某想把房子卖掉换一套更大的房子，于是通知张某解除租赁关系并要求他搬出。然而，张某认为自己在租赁合同中已经获得了5年的居住权，因此拒绝搬家。最终，法院认定由于未进行居住权登记，张某并不享有实质性的居住权，只是基于租赁合同的债权关系，所以张某应当遵守合同的剩余租约期限，但在租约结束后则应搬离。

案例2：李某与孙某的遗嘱居住权争议案

李某在生前立下了一份遗嘱，其中规定将他的别墅留给儿子孙某，但同时允许前儿媳刘某在该别墅中永久居住。李某去世后，孙某想要出售别墅但遭到了刘某的反对，因为她在遗嘱中被赋予了居住权。经过协商无果，孙某提起诉讼。法院审理后认为，尽管遗嘱中确实有这样的条款，但由于未进行居住权登记，刘某实际上并没有取得法定的居住权，她只能依据遗嘱内容主张作为继承人的孙某应该履行一定的赡养义务，但不能阻止孙某处置自己的合法财产。

综上所述，无论是通过合同、遗嘱还是法院裁判等方式，设立居住权都必须符合法律规定的程序，并进行必要的登记手续。只有这样，才能确保居住权的有效性和稳定性，从而更好地维护当事人的合法权益。