在现代社会中，土地资源的合理利用和开发是城市发展的重要基础。其中，建设用地使用权出让价格的确立是土地市场交易的核心环节之一。本文将探讨确定建设用地使用权出让价格的策略与方法，并辅以相关法律法规和实际案例进行说明。

一、建设用地使用权的基本概念

根据《中华人民共和国物权法》第一百三十七条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向权利人发放建设用地使用权证书。”这表明，建设用地使用权是一种用益物权，通过出让、划拨等方式取得，并在登记后生效。

二、影响建设用地使用权出让价格的因素

1. 地理位置：土地的位置对其价值有着重要影响，通常核心区域或交通便利的地块价格较高。
2. 周边环境：如教育、医疗等配套设施完善的土地更受青睐，价格也相应上升。
3. 规划用途：不同的土地用途（如商业、住宅、工业）对应的基准地价不同。
4. 市场需求：市场的供求关系直接决定着土地的价格水平。
5. 政策因素：政府的土地调控政策和税收优惠政策也会对土地价格产生影响。
6. 历史成本：土地的原始购置成本以及后续的投资改造费用也是定价时的考虑因素。
7. 法律风险：土地产权的清晰程度及潜在的法律纠纷会影响到买方的决策和出价。
8. 开发商资质：实力雄厚的开发商可能有能力支付更高的价格，因为他们有更好的融资能力和项目管理经验。

三、确定建设用地使用权出让价格的策略与方法

1. 基准地价评估：政府定期发布的基准地价是土地交易的参考依据，具有一定的指导作用。
2. 市场比较法：通过对类似地块的交易价格进行分析，找出可比实例并进行调整得出目标地块的价值。
3. 收益还原法：预测未来土地产生的净收益，然后将其折现为现在的价值。这种方法常用于商业地产的估值。
4. 剩余法：先估算土地上建筑物的重建成本，再减去建筑物残值，得到土地的价值。
5. 成本逼近法：基于土地取得成本、开发成本和相关税费等因素计算土地的总成本，然后加上合理的利润。
6. 谈判协商：政府和开发商之间可以通过协商达成一致的价格，这种方式在实践中较为常见。

四、相关案例分析

例如，在某一线城市的一宗商业用地出让过程中，政府首先进行了市场调研，确定了该地块的基准地价为每亩1亿元。随后，政府部门邀请了多家知名房地产企业参与竞标，并通过公开透明的拍卖程序最终成交价格为每亩1.5亿元。在这个案例中，市场机制发挥了重要作用，而政府的基准地价则为交易提供了基本的参考框架。

五、结论

确定建设用地使用权出让价格是一个复杂的过程，涉及到多方面的因素和多种评估方法。在实际操作中，需要综合运用上述策略和方法，并结合具体情况进行灵活调整。同时，透明、公正的市场环境和健全的政策法规体系也对确保土地资源的有效配置和防止腐败行为的发生至关重要。