司考重点解析：用益物权中的建设用地抵押权案例详解与实现路径
一、用益物权的概念和特点
用益物权是指非所有人对他人所有之物所享有的占有、使用和收益的权利。在我国《民法典》中规定的用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。其中，建设用地使用权是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地的权利。
二、建设用地抵押权的设立条件
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”。因此，建设用地使用权人若想在该土地上设定抵押权，应当满足以下条件：
- 合法取得建设用地使用权：通过招标、拍卖、挂牌等方式依法取得土地使用权，并已缴纳全部土地使用权出让金，获得土地使用权证书。
- 符合法定用途：按照出让合同约定的规划用途使用土地，不得擅自改变土地的用途。
- 经有批准权的人民政府批准：如果需要将建设用地使用权用于抵押，应当经过有批准权的人民政府的批准。
- 办理抵押登记手续：建设用地使用权抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立。
- 不违反法律规定和合同约定：抵押行为不应违反法律法规的禁止性规定，也不应违背土地使用权出让合同的约定。
三、建设用地抵押权的效力
建设用地抵押权设立后，抵押人对建设用地使用权享有优先受偿权，即在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该土地上的建筑物优先于其他普通债权人受偿。但是，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，“抵押人将已抵押的土地使用权连同地上房屋一并出卖时，买受人因土地使用权已经抵押不能取得抵押物的所有权”。这意味着，虽然抵押权人有就土地使用权上的建筑物优先受偿的权利，但并不能直接取得该建筑物的所有权。
四、典型案例分析
案例一：甲房地产开发公司以其取得的某地块的建设用地使用权向乙银行申请贷款，并以该地块及在建工程作为抵押。
分析：甲公司在取得建设用地使用权后，将该权利抵押给乙银行，并在建设工程达到一定阶段后，追加了在建工程的抵押。由于抵押权是在土地使用权的基础上设定的，因此抵押权的范围不仅限于土地本身，还包括土地上的建筑物及其附属设施。然而，需要注意的是，抵押权的实现可能会受到项目进展情况、房地产市场状况等因素的影响。
案例二：丙企业在其厂区内的一块空地上新建了一栋厂房，随后将该厂房及对应的建设用地使用权一起抵押给了丁银行。
分析：丙企业在完成厂房建设后，将其与对应的使用权一同抵押给丁银行。在这种情况下，抵押权的行使需遵循正常的抵押程序，但在实际处置过程中，可能需要考虑厂房的特殊性和市场价值，以及是否会影响企业的正常生产经营等问题。
五、结语
综上所述，建设用地抵押权作为用益物权的一种，其设立和使用涉及到多个法律环节，包括土地使用权取得、抵押权设立的条件和程序、抵押权的效力等方面。在实际操作中，相关主体应当严格遵守法律规定，确保抵押行为的合法性和有效性，避免潜在的法律风险。同时，司法实践中也应加强对相关案件的审理研究，为维护市场秩序提供更加明确的法律指引。
