用益物权与集体建设用地入市：中国农村土地改革的崭新一页

一、引言

在中国的现代化进程中，农村土地制度改革一直是关键一环。近年来，随着经济的发展和城镇化的推进，如何有效利用农村闲置的集体建设用地成为了一个亟待解决的问题。2019年8月，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了《中华人民共和国土地管理法》修正案，其中关于集体经营性建设用地入市的重大修改，为这一问题的解决提供了新的思路。本文将从用益物权的理论基础出发，探讨其在激活集体建设用地入市过程中的作用，并结合实际案例分析其对乡村振兴战略的影响。

二、用益物权的基本概念与特征

用益物权是指非所有权人对他人所有的不动产或者动产所享有的占有、使用和收益的权利[1]。在中国，典型的用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。相较于所有权，用益物权强调的是物的使用价值而非交换价值，旨在实现资源的优化配置和社会效益的最大化。

三、集体建设用地及其入市难题

集体建设用地是指乡镇农民集体所有的用于公共设施、公益事业以及企业、个人进行各项建设的土地。长期以来，由于政策限制，这些土地只能在本村集体内部流转，无法进入市场交易，造成了大量土地资源的闲置浪费。同时，这也阻碍了社会资本下乡投资的热情，影响了乡村经济的多元化发展。

四、用益物权在集体建设用地入市中的应用

在新修订的土地管理法中，明确规定“允许集体经营性建设用地直接入市”，这实际上是赋予了集体建设用地类似于国有土地的使用权能，即通过设立用益物权的方式来实现其市场化流通。具体来说，可以通过以下几种方式来实施：

（一）租赁方式

由农村集体经济组织或其授权代表将集体建设用地出租给使用者，双方约定租金、期限、权利义务等内容，并建立相应的合同关系。这种方式有助于短期灵活地使用土地资源，减轻了企业的资金压力。例如，某企业在A村租用了5亩土地建设厂房，为期3年，到期后若继续使用需重新签订租赁合同。

（二）抵押方式

在符合法律规定的情况下，集体建设用地使用权人可以将自己的使用权作为担保物，向金融机构申请贷款。一旦出现违约情况，金融机构有权处置该土地以偿还债务。这种做法不仅拓宽了融资渠道，也为土地的价值转化提供了可能。比如，B村的农业合作社以其拥有的耕地使用权作为抵押，从银行获得了用于扩大生产的资金支持。

（三）入股方式

集体经济组织和外部投资者共同出资成立股份制公司，集体建设用地使用权转化为股权形式。通过这种方式，既保障了原所有权人的权益，又吸引了社会资本参与乡村建设。例如，C村将一块闲置的建设用地折算成股份加入一家旅游开发公司，每年按股分红，实现了村民收入的增加。

五、典型案例分析——浙江德清县的成功经验

浙江省湖州市德清县自2015年被确定为全国农村土地制度改革试点地区以来，积极探索集体经营性建设用地入市路径，截至2020年底，已成功完成74宗地块入市，总面积达260亩，成交总价款约5.7亿元[2]。在这一过程中，德清县充分利用了用益物权制度的优势，创新性地建立了集体经营性建设用地入市的具体规则和操作流程，形成了可复制推广的经验模式。

首先，德清县明确了集体经营性建设用地入市的范围，仅限于工业、商业等经营性用途。其次，制定了严格的审批程序和评估机制，确保土地入市交易的公平性和透明度。此外，还设立了专门的机构负责土地入市后的监管和服务工作，确保土地得到高效合理利用。最后，通过建立健全利益分配机制，让农民真正享受到土地增值带来的红利。

六、结论

用益物权制度的引入和完善，为中国农村土地改革打开了全新的局面。它不仅打破了集体建设用地不能直接进入市场的僵局，而且为实现乡村振兴战略目标提供了一条有效的途径。当然，在实际操作中仍面临诸多挑战，如产权界定不清、配套法律法规不完善等问题。未来，需要在实践中不断总结经验教训，进一步完善相关制度设计，使这一改革举措发挥出更大的经济效益与社会效益。